Trois amis dans la petite trentaine, Mitch (Luke Wilson), Frank (Will Ferrel) et Beanie (Vince Vaughn), espèrent revivre leurs glorieuses années au collège en déménageant dans une grande maison située à proximité de leur ancien campus. Ils forment malgré eux une fraternité « non officielle » où les étudiants peuvent jouir des plaisirs d’une vie insouciante sans avoir à répondre aux règles strictes qui régissent les fraternités universitaires. Mais les trois compères vont bientôt être confrontés à leur passé.